Lexique

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  • A.S.L

    Lisez Association Syndicale Libre

    L’Association Syndicale Libre d’un lotissement est une personne morale regroupant les propriétaires des biens immobiliers voisins, en charge de gérer et entretenir les biens collectifs initialement réalisés par le Lotisseur.

     

  • Acte authentique de vente

    Plus communément appelé Acte Notarié;
    C’est l’acte de vente que vous signerez chez le Notaire et qui fera définitivement de vous le propriétaire du terrain. L’acte de vente original est appelé « minute ».
    L’acte authentique est enregistré, et, à date certaine, certifié par le notaire. La rédaction de cet acte est en outre conforme aux règles de droit. L’acte de vente indique notamment les identités des vendeurs et des acquéreurs, la description et l’origine de propriété du bien objet de la mutation, certaines dispositions d’urbanisme et les modalités de financement du bien immobilier par l’acquéreur.

  • Aménagement

    L’aménagement suppose la viabilisation de chacun des lots par la réalisation d’ouvrage de voirie et réseaux divers (VRD) ou de génie civil. Ces travaux peuvent consister notamment en la réalisation des ouvrages de voirie (voie), des travaux d’évacuation des eaux usées et de rétention des eaux pluviales, des parcs de stationnement, des voies piétonnes, des réseaux électriques et de télécommunication (réseau câble et réseau téléphone), des postes de transformation, des éclairages publics, de la signalisation, de réseaux eau potable, de gaz, de clôtures, du mobilier urbain.

  • Aménager

    L’activité de l’aménageur foncier consiste à diviser une unité foncière initiale, d’une part en plusieurs lots destinés à être vendus aux acquéreurs et d’autre, en parties communes, permettant notamment la desserte de chacun des lots et/ou la réalisation d’espaces communs (aires de jeux, aire de stationnement, etc..)

  • Aménageur

    L’aménageur est à la fois l’acteur du développement local, organisateur de l’espace et créateur du cadre de vie de demain.

    Ses responsabilités sont multiples : économiques, écologiques, sociales et urbanistiques.

    Sa fonction est d’organiser l’espace en vue de créer de nouveaux quartiers, de prévoir leur insertion en les reliant à leur environnement naturel et urbain et de mettre en place, le cas échéant, les équipements nécessaires à la satisfaction des besoins des populations.

    L’aménageur peut s’entourer d’une équipe pluridisciplinaire regroupant selon les projets, un architecte-urbaniste, un paysagiste, un géologue, un géomètre-expert, un ingénieur VRD, voire un sociologue. Cette équipe, dirigée par le maître d’ouvrage, est l’interface abc la collectivité territoriale et l’administration.

    Les adhérents au SNAL (Syndicat National des professionnels de l’Aménagement et du Lotissement) ont une expérience et un savoir-faire reconnus.

  • Apport personnel

    Somme dont dispose l’acquéreur pour financer lui-même une partie de son achat immobilier. Dans le cadre d’un prêt immobilier, son montant détermine le taux qui sera appliqué au crédit immobilier. L’apport personnel peut être constitué par les économies de l’acquéreur, mais aussi par les prêts d’épargne logement, les prêts du 1% logement, etc..

     

  • Assurance Dommages-Ouvrages

    L’assurance dommages-ouvrage fait partie de l’Assurance Construction. Cette assurance  couvre les dommages relevant de la garantie décennale et est nécessaire à la régularisation de l’acte authentique de vente. Elle permet au propriétaire d’être remboursé rapidement, sans avoir à rechercher la responsabilité des différents intervenants sur la chantier (architectes, entrepreneurs, constructeurs, promoteurs, …).

  • B.B.C

    Lisez Bâtiment de Basse Consommation

    Un bâtiment basse consommation selon la règlement RT 2005 est un bâtiment dont la consommation conventionnelle en énergie primaire pour le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires techniques (pompes,…) est inférieure à 50 % de la consommation règlementaire.

     

     

  • C.E.S

    Lisez Coefficient d’Emprise au Sol

    Le coefficient d’emprise au sol est fourni par la mairie ou la DDE. Il permet de définir la surface constructible de chaque parcelle ou plutôt l’impact en terme de surface.

    Exemple : un CES de 0,25 affecté à un terrain de 500 m2 permettra une surface constructible au sol de 125 m2.

  • C.O.S

    Lisez Coefficient d’Occupation des Sols

    Le coefficient d’occupation des sols est fourni par la mairie ou la DDE. Il permet de définir la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) constructible, c’est à dire la surface constructible maximale sur un terrain.

    On obtient la surface constructible d’une parcelle en multipliant le COS défini par la surface en m2 de cette parcelle.

    Exemple : COS 0,3 – terrain 500 m2  – Surface constructible : 0,3 x 500 = 150 m2 de             SHON

    ATTENTION : depuis le 1er mars 2012, les autorisations d’urbanisme sont définies par de nouvelles références ; on parle désormais de surface de plancher et de coefficient d’emprise au sol.

  • Cahier des Charges du Lotissement

    Ce document est visé ou annexé à chaque acte d’acquisition des lots. Les clauses qu’il contient s’imposent à vous et vous ne pouvez pas y déroger.

    C’est un document de droit privé qui fixe des règles relatives du lotisseur avec les colotis. Il peut comprendre des règles relatives aux délais et modalités de construction, aux raccordements des parcelles, aux réseaux etc…

    Il concerne également les rapports contractuels des colotis entre eux (règles de vie en commun). Peuvent également figurer dans ce document des servitudes de droit privé ou des règles de vie en commun concernant par exemple la bonne tenue des propriétés, l’entretien des constructions, les modalités de jouissance des terrains etc…

    Le règlement du lotissement ou le cahier des charges peuvent imposer par exemple l’agrément d’un architecte coordinateur pour les constructions.

  • CCMI

    Le Contrat de Construction d’une Maison Individuelle (CCMI) est régi par la loi de 1990.

    On distingue deux types de contrat :

    • Le CCMI avec fourniture de plans s’applique lorsque les deux critères suivants sont réunis : la fourniture d’un plan par le constructeur ou par un tiers agissant pour son compte et l’exécution de tout ou partie des travaux de construction. C’est ce type de contrat qui est le plus fréquent et le plus sûr.
    • Le CCMI sans fourniture de plans (CCMI allégé) est imposé au constructeur lorsque ce dernier ne fournit pas de plans mais réalise au moins les travaux de gros oeuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de la maison. Dans ce cas, l’acheteur signe d’une part un contrat de construction sans fourniture de plans avec le constructeur et, d’autre part, plusieurs autres contrats d’entreprise pour chacun des lots nécessaires à l’achèvement des travaux.
  • Certificat d’urbanisme

    Document administratif mentionnant les références cadastrales, les servitudes, les contraintes diverses.

  • Condition suspensive

    La condition suspensive est un évènement futur et incertain auquel est subordonnée la naissance d’une obligation.

    L’avant contrat que constitue la promesse unilatérale de vente ne prendra effet que si les conditions suspensives contenues dans la promesse se réalisent. Dans le cas contraire, le contrat n’est censé n’avoir jamais existé.

    Certaines conditions suspensives sont imposées par la loi comme la condition suspensive d’obtention de prêt mais les parties sont libres d’en convenir d’autres au bénéfice de l’un ou l’autre des parties ou bien des deux.

  • D.P.E

    Lisez le Diagnostic de Performance Energétique

    Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre, que l’on peut visualiser sur l’étiquette énergie de l’étiquette climat. Il indique, suivant les cas, soit la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base des factures), soit la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement (avec une méthode de calcul).

  • Date de délivrance des permis de construire

    Le permis de construire des bâtiments à édifier sur les lots peut être accordé :

    • soit à compter de l’achèvement de l’intégralité des travaux du lotissement,
    • soit à compter de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution de tout ou partie des travaux à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. L’aménageur fournit  alors à l’acquéreur  un certificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement des équipements desservant le lot concerné. Ce certificat est joint à la demande de permis de construire.

    le délai de droit commun pour l’instruction d’un permis de construire portant sur une maison individuelle est de deux mois (article R 423-23 du code de l’urbanisme).

  • Déclaration d’achèvement des travaux

    Il convient de distinguer :

    • La déclaration faite par l’aménageur et attestant la réalisation des travaux autres que la finition lorsqu’il a été autorisé à différer ces derniers. Cette déclaration permet à l’autorité administrative de pouvoir contrôler l’exécution de ces travaux. Elle permet également au lotisseur, justifiant d’une garantie financière, de pouvoir faire signer les actes authentiques de vente des lots aux acquéreurs.
    • La déclaration d’achèvement complet des travaux prescrits par l’autorisation de lotir. L’aménageur, qui ne bénéficie d’aucune garantie financière, pourra procéder à la vente des lots, à compter de cette déclaration.

    Depuis la réforme des autorisations d’urbanisme, cette déclaration d’achèvement des travaux vaut également attestation de conformité de la part du lotisseur.

  • Déclaration Préalable

    La déclaration préalable est un document administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte  bien les règles d’urbanisme en vigueur. Ce document est obligatoire est pour les travaux de faible importance.

  • Emprise au Sol

    L’emprise au sol est la surface au sol qu’occupent les bâtiments sur le terrain (projection verticale hors oeuvre).

  • Garantie d’accès

    L’aménageur vous garantit l’accessibilité de votre terrain.

  • Garantie d’exécution des travaux d’équipement

    L’aménageur est autorisé à vendre des lots après le constat d’achèvement des équipements prévus au programme de travaux.

    L’aménageur peut toutefois être autorisé à vendre par anticipation les lots avant la réalisation de tout ou partie des travaux prescrits, ce qui est souvent le cas en pratique.  il doit alors fournir une garantie bancaire d’achèvement ou consigner une somme correspondant aux travaux restant à réaliser.

  • Garantie de raccordement des réseaux

    Chaque lot est, conformément à l’arrêté de permis d’aménager, raccordé aux divers réseaux (ErDF, Eau, téléphone, et éventuellement gaz, …)

  • Garantie décennale des ouvrages de voiries et réseaux divers

    Comme le précise les articles 1792 et suivants du Code Civil, l’aménageur est tenu à la garantie décennale des travaux qu’elle réalise. Il est présumé responsable pendant 10 ans des dommages qui compromettent leur solidité ou les rendent à leur destination finale.

     

  • Garantie des surfaces

    L’aménageur a l’obligation de procéder à un bornage préalablement à la vente d’un terrain en lotissement. Dès lors, la surface est garantie par l’aménageur au mètre carré près et la forme des limites du terrain sont précisément déterminées.

  • Garantie des vices cachés du terrain vendu

    L’article 1641 du Code Civil dispose que l’aménageur (à savoir le Vendeur) « est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’n aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

  • Garantie du prix et information sur le coût global de l’achat

    L’aménageur vous renseigne au moment de la promesse de vente, des frais annexes à votre achat (frais de notaire, droit d’enregistrement, …).

  • Garantie sur les servitudes

    L’aménageur s’engage à vous informer des servitudes apparentes ou non, continues ou discontinues, du fait de l’homme ou naturelles.

    De plus, il s’engage également à vous informer des servitudes légales qui ne sont pas la conséquence normale de la nature ou de la situation de l’immeuble, mais établie par la loi (exemple : servitude de passage en cas d’enclave).

  • Parcelle

    Terrain constituant une unité de propriété numérotée et référencée au cadastre.

  • Parties privatives

    Il s’agit des parcelles constructibles privées issues de la division foncière.

  • Permis d’aménager

    Le permis d’aménager est un acte qui permet à l’administration de contrôler les aménagements affectant  l’utilisation du sol d’un terrain donné.

  • Permis de construire

    Le permis de construire (PC) est un document administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Ce document est obligatoire pour les travaux de grande importance. Il ne porte que sur des biens immobiliers.

  • Plan de prévention des risques naturels et technologiques (PPRN-PPRT)

    Ces plans délimitent les zones exposées aux risques naturels prévisibles et aux risques technologiques :

    • Les PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels) : les inondations, les mouvements de sol, les avalanches, les incendies de forêt, les séismes, le éruptions volcaniques, les cyclones etc…
    • les PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques) :  risques nucléaires, risques industriels, risques de transport de matières dangereuses.

    Depuis le 1er juin 2006, le formulaire d’état des risques naturels et technologiques doit être joint à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, à tout contrat de vente, à tout contrat écrit de location de bien immobilier, à tout contrat de vente en état futur d’achèvement.

    Cet état des risques, en plus de préciser la localisation de l’immeuble, vous informe également si le bien a fait l’objet d’un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique.

  • PLU

    Lisez Plan Local d’Urbanisme

    La loi solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000 a remplacé les plans d’occupation des sols (POS) par les plans locaux d’urbanisme (PLU). Le PLU définit précisément le droit des sols applicables. Il exprime le projet d’aménagement et de développement durable des communes (PADD). Le règlement du PLU fixe en cohérence avec le PADD, les règles générales ou les servitudes d’utilisation des sols. Ces règles générales peuvent notamment comporter l’interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent en fonction des circonstances locales, les règles contenant l’implantation des constructions.

  • Président de l’Association Syndicale

    Administrateur de l’association syndicale.
    Le Président du Syndicat est le représentant officiel et exclusif de l’association syndicale libre de propriétaires.

  • Prêt à taux Zéro (PTZ)

    Le « PTZ » (prêt à taux zéro) est un prêt complémentaire, sans intérêts et sans frais, aidé par l’Etat. Il est accordé, sous condition de ressources, de qualité du bien, de coût de l’opération aux personnes qui souhaitent, pour la première fois, devenir propriétaire de leur résidence principale.

    Pour tout savoir sur le PTZ :https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R2974

  • Promesse de vente

    La promesse de vente est un avant contrat de droit privé sous seing privé. Il stipule un accord réciproque de volonté entre le vendeur qui promet de vendre et l’acquéreur qui promet d’acheter. La promesse de vente doit indiquer la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. Elle peut être assortie d’une ou plusieurs conditions suspensives, et la réalisation de la vente sera subordonnée à la réalisation de ces conditions suspensives, et notamment, sauf en cas de paiement comptant, de l’obtention de votre financement. Elle doit être obligatoirement enregistrée auprès du service des impôts au frais de l’acquéreur.

     

  • R+1, R+2…

    Le chiffre correspond au nombre de niveau autorisé au-dessus du rez de chaussée.

  • Raccordements des réseaux

    L’aménageur réalise les raccordements à l’alimentation en eau, gaz et électricité, aux réseaux de télécommunication, le cas échéant  à l’évacuation et au traitement des matières usées, prévus dans le permis d’aménager.

    En effet, cet arrêté de permis d’aménager impose en tant que de besoin l’exécution par l’aménageur, le cas échéant par tranches (compte tenu notamment du programme des travaux présenté par lui et selon les modalités éventuellement précisées par des documents graphiques) de tous les travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement du lotissement notamment en ce qui concerne la voirie, l’alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunications, et éventuellement l’évacuation et le traitement des eaux usées etc…

  • Règlement

    Le règlement du lotissement est facultatif. il n’existe que si des règles applicables dans le lotissement sont plus contraignantes que celles du document d’urbanisme en vigueur sur la commune.

    Ce document fixe en particulier des règles d’utilisation et d’affectation des sols relatives par exemple à l’implantation des constructions, leur orientation, le nombre de places de stationnement, les distances à respecter pour la plantation des arbres etc. Les constructions à effectuer sur les lots peuvent être soumises au visa préalable d’un architecte coordinateur.

    les permis de construire doivent respecter ces dispositions, mais également l’ensemble des dispositions du règlement du PLU applicable à la zone concernée.

    Le règlement du lotissement devient caduc 10 ans après l’autorisation de lotir si un PLU est approuvé et sous réserves que les colotis ne sollicitent pas son maintien.

  • S.H.O.B

    Lisez la Surface Hors Oeuvre Brute

    Elle est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau, y compris balcons, loggias, ainsi que l’épaisseur des murs et des cloisons. La SHOB n’est plus d’actualité, on parle désormais de surface de plancher maximum.

     

  • S.H.O.N

    Lisez la Surface Hors Oeuvre Nette

    La Surface Hors Oeuvre Nette est la égale à la somme des surfaces totales de planchers de chaque niveau, hors cloisons et doublage.

    La SHON n’est plus d’actualité, on parle maintenant de surface de plancher maximum.

     

  • Servitude

    Contrainte limitant l’utilisation d’un bien immobilier. Elle peut être d’ordre administratif (protection des sites, remembrement, …) ou privé (passage, …).

  • Stabilisation des droits à construire

    Suivant les dispositions de l’article L442-14 du Code de l’Urbanisme, et dans les cinq ans suivant l’achèvement du lotissement, le permis de construire ne pourra pas être refusé ou assorti de prescriptions spéciales en application de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement.

    Vous êtes donc assurés d’obtenir un permis de construire après l’obtention de l’autorisation du lotissement, sous réserve que la demande de permis intervienne dans les cinq ans de la délivrance de l’autorisation du lotissement et qu’elle respect les dispositions du document d’urbanisme (PLU POS ou carte communale) et les règles du lotissement.

    Cependant les règles issues du lotissement peuvent être modifiées sous certaines conditions, même dans ce délai de cinq ans. d’autre part, cette stabilisation temporaire n’empêche pas l’apparition de nouvelles servitudes d’utilité publique (par exemple des servitudes de protection du patrimoine culturel ou de l’environnement).

     

  • Surface de Plancher

    La surface de plancher représente, depuis le 1er mars 2012, la surface de référence dans le droit de l’urbanisme.Elle remplace les deux notions de Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) et la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON).

    Elle permet d’évaluer les droits à construire dans le cadre d’un projet de construction ou d’extension. Elle correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, sous hauteur de plafond à supérieur à 1,80 mètre. Le calcul s’effectue à partir du nu intérieur des façades et ne tient donc pas compte de l’épaisseur des murs extérieurs (permettant ainsi de préserver les droits à construire si la constructin prévoit une bonne isolation des murs).

    A noter que la surface de plancher ne prend pas en compte : les embrasures des portes et des fenêtres, les cages d’escalier et d’ascenseurs, les combles non aménageables, les aires de stationnement, les caves et celliers en habitat collectif, les locaux techniques des bâtiments d’activité ou d’habitation collectifs, les circulations intérieurs pour l’habitat collectif.

  • Terrain à bâtir

    Un terrain à bâtir est un terrain dont les capacités juridiques et physiques et /ou fiscales lui permettent de recevoir une construction. Il est acquis en vue d’une opération de construction. Sont considérés comme terrains à bâtir : les terrains nus, les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis, les immeubles inachevés, le droit de surélévation d’immeubles préexistants.

  • Terrain constructible

    Un terrain constructible est un terrain desservi par des réseaux en place ou à proximité.

    En lotissement, le terrain est dit viabilisé car tous les terrains (eau, gaz, électricité, évacuation des eaux pluviales, usées, téléphone), sont sur le terrain dans des coffrets ou des citerneaux.

    A contrario, un terrain hors lotissement peut être constructible, de par la règlement du POS ou du PLU, mais sans avoir tous ces réseaux dessus, il faut airs les faire arriver ce qui peut engendrer des frais supplémentaires;

    En lotissement, le terrain est tout équipé.

    Un terrain à bâtir est un terrain constructible mais pas forcément un terrain viabilisé.

  • Terrain viabilisé

    Un terrain viabilisé est un terrain desservi par voie d’accès et à proximité de raccordement des différents réseaux : eau potable, électricité, gaz et téléphone, assainissement.

  • UNAM

    Lisez Union Nationale des Aménageurs

    L’Union Nationale des Aménageurs (UNAM) est l’unique organisation professionnelle représentant les entreprises privées d’aménagement et de lotissement. Elle regroupe 300 sociétés, soit 80 % de la profession, qui continuent chaque année à la production de plus de 25 000 logements. A ce titre, il est le partenaire incontournable de tous les intervenants à l’acte de bâtir.

    Pour tout savoir sur l’UNAM : www.unam.fr

  • VRD : Voirie et réseaux divers

    Terme désignant les différents raccordements nécessaires pour transformer un terrain nu en terrain viabilisé.